Прогнозы

Продавать или покупать недвижимость доводилось почти всем. Если нет — значит, просто не пришло время. Вопросов возникают тысячи, но неизбежен один: как не прогадать в непростой сделке. Как узнать, что цена равнозначна действительной стоимости? Ответ кроется в знании обстоятельств, которые удорожают или удешевляют то, что в 130 статье Гражданского кодекса РФ называется "недвижимые вещи". Перечисление всех факторов невозможно из-за их многочисленности, но основными являются состояние экономики и валюты государства и благосостояние народа, его уверенность в будущем.

Причем здесь экономика

При том что она является фундаментом, на котором стоит здание жизни государства и отдельного гражданина. Крепкое основание выдержит и землетрясение, а другому и сильного ветра достаточно, чтобы обрушиться. Чтобы убедиться в этом, достаточно вспомнить последние три кризиса экономики в России.

Последний случился в 2014 году и его помнят лучше, чем те, которые случились в 2008 и 1998 годах. Причины были разные, но общим явлением стало обесценивание отечественной валюты. Если ваши 100000 рублей вдруг обесценились в долларовом исчислении процентов на 30, значит, у вас стало почти на треть меньше денег. Вы копили на квартиру, но теперь ее цена вам не по карману. Это самое первое последствие. Проигрывают покупатели.

Второе состоит в том, что продавцы не могут продать жилье по той цене, на которую рассчитывали. Но деньги нужны сейчас, и цена на недвижимость начинает падать. Проигрывают продавцы, но и покупатели не в восторге. Цены никогда не возвращаются на прежние позиции, но становятся хотя бы немного привлекательнее.

И третье, которое можно назвать психологическим. Кризис ставит людей перед горькой истиной: надо страховаться от случайностей экономики. А лучшего способа, чем приобретение недвижимости, пока еще не придумано. Не в банке же хранить стремительно обесценивающиеся деньги. Начинается рост спроса на жилье, цены растут, но это не прыжки начала кризиса.

Экономика постепенно приходит в равновесие. Все можно пережить. Надо только подождать несколько лет, но иногда их не хватает. А тут еще политические катаклизмы и углеводороды.

Нефть, газ и демократия

Тот кризис, который случился в 2014 году, был вызван резким падением цен на нефть. Черное золото, которым мы торгуем по всему миру, приносит в казну от 35 до 46 процентов ее общей величины. Упала стоимость нефти, упал и газ. Нехватка денег в бюджете вызвала падение их стоимости и пошло-поехало, как в предыдущем абзаце. Если бы еще не права человека.

Сильная озабоченность демократией в США и Европе породила экономические санкции против РФ. В свою очередь, последовали контрдействия. Давление на рубль усилило его падение, процесс затянулся и говорить о полном выздоровлении слишком рано. Больше того, некоторые экономисты считают, что страна еще не вышла даже из кризиса 2008 года, а 2014 год является лишь одной из его фаз.

Так, Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», вообще уверена в российском происхождении кризиса. Она связывает его с тем, что строительный бум непосредственно перед падением держался в основном на кредитах, а внешние обстоятельства лишь усугубили его проявление. Поскольку не исчезли причины, постольку никуда не делись и следствия, считает она.

Болезни экономики заразны. Они, пусть не сразу, отражаются на покупательной способности населения, его представлениях о ближайшем будущем и на статистике рождаемости.

Благосостояние и демография

Нынешняя экономика называется рыночной. Любой городской базар дает достаточное представление о том, что происходит, когда покупателям не хватает денег. Торговые ряды пустеют, продавцы не знают, куда деть товар и как вернуть кредит на его приобретение. Люди по обе стороны прилавка поневоле начинают задумываться о том, что иметь детей — удовольствие не из дешевых. Те, кому сейчас не хватает денег на покупку жилья, закладывают повторение кризиса через 20 лет.

Падает рождаемость, значит, новое поколение вступит в трудоспособный возраст в меньшем количестве. Рабочих рук будет не хватать, а без них никакой экономики быть не может. Так сегодняшняя война, пусть даже победоносная, аукнется завтра тем, что некому будет производить, продавать, покупать и содержать пенсионеров. А экономические кризисы в этом плане ничуть не лучше войны. Образуются демографические провалы, меняется возрастная структура.

Особенность рынка недвижимости в том, что его объекты требуют длительного времени строительства. Поэтому его участники не могут игнорировать долговременных тенденций смены поколений. Михаил Хорьков, возглавляющий аналитический отдел Уральской палаты недвижимости, считает, что ближайшими трендами 10-15 летнего периода будут:

  • сокращение трудоспособного населения, когда родившиеся в 90-х годах заменят нынешнее поколение из-за своей малочисленности;
  • уход с рынка недвижимости нынешних пенсионеров, которые считают приоритетной задачу обеспечения жильем своих детей.

Его вывод: современная модель рынка молодых покупателей претерпит существенные изменения.

Получается, что каждый фактор в отдельности не способен дать картины того, что ждет рынок недвижимости в ближайшем будущем. Кризисы, спады рождаемости, стагнирующая экономика — не повод для оптимизма. Тем не менее эксперты уверены: 2019 год будет лучше предыдущих.

самая дорогая недвижимость в мире рейтинг

Рейтинг самой дорогой недвижимости в мире

Роскошные дома и квартиры, являющиеся собственностью крупнейших российских, американских, индийских и других бизнес магнатов, стоят сотни миллионов долларов. Подробнее о рейтинге ТОП-10 самого дорого жилья в мире — читайте далее
прогноз рынка недвижимости на 2017 год

Развитие рынка недвижимости в 2017 году

Российские эксперты прогнозируют развитие кризиса на рынке недвижимости в 2017-2018 годах, а восстановление - ближе к 2020 году

Новые тренды, надежды и прогнозы

В 2019 году завершается эра сомнительных сделок, название которым "долевое строительство". Протесты обманутых дольщиков дали свои плоды, и теперь застройщик не сможет воспользоваться их деньгами до того, как сдаст им готовые квартиры.

Проектное финансирование подразумевает, что деньги участника долевого строительства теперь будут лежать на отдельном счете, а само строительство будет осуществляться за счет кредита или собственных средств строителя.

Риски покупателей значительно уменьшаются, их права надежно защищены. А продавцы, которых нынче все чаще называют девелоперами? Их риски, наоборот, возрастают. Если прежде приобретатель жилья должен был заботиться, чтобы угадать, как сложится экономическая обстановка, не грянет ли кризис, или какая волна демографии накроет будущие планы, то теперь оракулом должен стать девелопер. Единственный способ, которым он может создать себе подушку безопасности — поднять цену.

Большинство экономистов сходятся на том, что в 2019 году по этой причине цены на новое жилье возрастут на 10-15%. Значит, если верить этому прогнозу, не стоит медлить с покупкой квартиры в новостройке. Но у любой монеты есть и вторая сторона. Здесь в качестве реверса выступает вторичное жилье. Ситуация почти зеркальная.

Ожидается снижение цен на 5-15% вторичное жилье. Покупателю следует подождать, а продавцу, наоборот, продать, пока цены не упали еще больше. Кто-то может подождать, когда тенденция изменит направление, но всегда есть те, кому деньги нужны здесь и сейчас.

Выводы? Их приходится делать каждому самостоятельно. Тренды трендами, а конкретную ситуацию знает только тот, кто в ней оказался. Он-то и должен учесть влияние всех факторов, сошедшихся в одной конкретной сделке. Тем более что их перечень не исчерпывается экономикой, политикой и демографией.

Дом на улице Х и такой же на улице Y — это два разных дома

Потому что глобальные факторы, которые, подобно тучам, одинаково извергают дождь на крыши рядом стоящих домов, являются верхним, первым уровнем иерархии. Второй уровень, зависящий от конкретного города или района, включает в себя:

  • транспортную и пешеходную доступность, наличие и качество коммуникаций;
  • состав и размещение социально-культурных объектов: детсадов, театров, магазинов, банков;
  • физические параметры: качество строительства, коммунальные услуги, состояние недвижимости;
  • условия продажи и кредитования.

Список завершен, но и он далеко не полон. К тому же есть еще третий уровень, который включает в себя архитектурно-строительные особенности.

Прогноз стоимости и целесообразности покупки или продажи недвижимости становится, таким образом, делом весьма непростым. Довериться профессионалам или собственной интуиции, помноженной на везение, каждый решает опять же сам. Если продолжить сравнение ситуации на рынке недвижимости с прогнозами метеорологов, кажется разумным опереться на знание. Тем более что в случае неудачи можно вообще лишиться крова над головой.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here

Популярные статьи

Сервисы